限墅令落地多年顺应网，一线城市低密别墅早几乎成为“绝唱”。
而在上海浦东，竟然冒出一个容积率仅0.7的纯墅区——
汤臣君品
这个位于浦东金桥的项目，一年内三次推盘价格涨了40%，三期联排别墅更是以19.68万/㎡的备案均价，直接看齐核心地段江景豪宅。
更惊人的是，光靠项目一期的回款，就让开发商汤臣集团在2025年上半年利润暴涨654.51%！
不得不说，真正的富豪家族，无论市场环境如何变化，总能找到赚得盆满钵满的方式。
01
一年涨价40%，汤臣再造现象级豪宅
作为全国皆知的豪宅标杆，汤臣一品早已让汤臣集团声名大噪。
如今汤臣君品的重磅登场，不仅续写了汤臣一品的豪宅传奇，更展现了汤臣集团打造顶级豪宅的产品功力。
1）产品设计现象级：0.7容积率的奢侈
汤臣君品最核心的竞争力，在于其0.7的容积率，在限墅令后的上海，这样的低密新盘在全市新房供应中占比不足1%，几乎是“卖一套少一套”的稀缺品。
再加上北邻碧云国际社区，西邻汤臣高尔夫球场，周边环绕着九间堂、御翠园等老牌豪宅，妥妥的浦东成熟“富人区” 配置，让项目刚入市就自带圈层滤镜。
一期独栋别墅主打 “古典贵族感”，纯正法式风格，外立面采用天然石材，雕花艺术、仿古廊柱、孟莎式屋顶等设计，尽显华贵大气的古典贵族气质。
室内均为地上2层带阁楼和地下室，地下空间可打造酒窖或影音室，开放式花园露台还能满足下午茶等场景。
二期平层洋房把“舒适均好”做到位，小区楼间距最小约23米、最大约40米，保证了各楼层充足的采光和视野；双套房朝南，南向园林景观，北向体育公园，真正实现“生活在四季风景里”。
二期平墅则主打“私密尺度感”，面宽高达约17.4-21米，地上层高约3.3m，地下赠送空间层高约4-6.65m，都是一梯一户设计保证隐私，真正实现“买一层得两层”的空间性价比，满足高净值人群对“尺度感”与“私密性”的双重需求。
三期联排别墅回归“别墅本质”，院子设计用绿篱围合，保障私密与礼序；外立面以法式纯石材打造，石材源自世界知名矿山。
地上一二层均为3.6米层高，还创新地将客餐厅上下打通做约7.2米挑高，地下还挖掘出约6米空间，高实用性赠送空间让得房率甚至超200%。
这种“低密基因+精准产品设计+圈层底蕴”的组合，构筑起高净值人群的专属生活场域，在上海豪宅市场中难逢敌手。
2）配套规格现象级：上海最大豪宅会所
项目规划了东西两个会所，其中西会所占地约13000㎡，东会所面积虽未公开，但两者相加大概率将超过古北壹号18000㎡的会所规模，将成为上海最大的豪宅会所。
西区会所主打商务休闲，目前已实景呈现泳池等核心功能，为圈层社交提供奢享空间；东区则是独立的亲子成长主题会所，精准匹配家族育儿需求。
同时，汤臣君品开创性打造Trinity会员制俱乐部，直接整合东西双会所与汤臣高尔夫大会馆的核心资源，形成独一无二的高端生活矩阵。
这份配置全方位覆盖高净值人群的社交与生活需求顺应网，让圈层价值进一步升级。
3）价格表现现象级：一年涨幅超40%
稀缺的产品力，直接支撑起价格的增长。
2024年12月，汤臣君品二期洋房以13.8万/㎡的均价入市，开盘当日迅速售罄。
2025年4月，二期平墅提前开盘，均价直接跳涨至16.58万/㎡，依旧供不应求。
最近，汤臣君品三期联排别墅将于11月15日开盘，均价直飙19.68万/㎡。
不到一年时间，价格足足涨了约5.88万/㎡，涨幅超40%！
要知道，金陵华庭距离外滩仅500米，高区可观赏江景和陆家嘴三件套，在地段及产品上皆稀缺性十足，其二期均价约为20.5万/㎡。
而汤臣君品所处的金桥板块，虽属浦东内环，但在商业密度、地铁覆盖等生活配套上，与陆家嘴、外滩等区域仍有差距。
能卖出比肩核心江景房的价格，汤臣君品的“价格爆发力”着实令人惊叹。
02
时间红利，汤氏家族的独特玩法
90年代初，汤臣集团创始人汤君年将目光投向了正处于开发热潮的上海浦东，在此获取了大量土地。
汤臣金融大厦、汤臣高尔夫球场、汤臣一品等标志性项目相继落地，“浦东第一地主”的名号由此而来。
在住宅开发上，汤氏家族有自己独特的盈利模式——那就是善于“从时间中赚取红利”。
汤臣集团曾经计划打造“汤臣金桥花园”项目，但由于涉及城市规划调整等问题，项目开发进程多次调整。
直到2020年，为了推进地块开发，汤臣集团向上海浦东土控支付29.51亿元，对项目进行重新规划，总土地面积调整为约32.87万㎡，定位高端低密住宅。
或许是为了继承汤臣一品的传奇基因与品牌光环，该项目后续也正式更名为“汤臣君品”。
再到如今，住宅项目汤臣君品入市恰好赶上了限墅令后的低密产品稀缺风口，反而成了最核心的竞争优势。
曾有人测算，汤臣君品的整体货值在400亿左右，未来总共可预期的利润或将高达100亿元，堪称“一本万利”的生意。
这一盈利水平也直接体现在汤臣集团的财报中：2025年上半年，汤臣君品一期交付确认收入后，集团利润直接大涨654.51%，其中汤臣君品贡献了25.12亿港元营收，占集团经营收益总额的95%，一举取代汤臣一品成为新的营收支柱。
这种长周期的开发模式，在汤臣一品身上就已展现得淋漓尽致。
1995年，汤臣集团拿下汤臣一品地块，有人曾测算过当时拿地楼面价约4000/㎡，蛰伏10年后于2005年开盘，11万/㎡的价格在当时引发了巨大舆论。
要知道，当年全国平均房价不足1400元 /㎡，上海房价也仅约6000元/㎡。
2007年，汤臣一品还曾因涉嫌捂盘惜售被上海市房屋土地资源管理局调查，被认为有价格虚高、自我炒作的嫌疑，引发了全国楼市整顿。
如今，汤臣一品套均过亿，市场单价约27万/㎡，历史最高单价曾达到34.3万元/㎡，为汤氏家族赚得巨额利润。
并且，起码自2010年起，汤臣集团的年报中便反复出现“汤臣一品为本集团之首要经营溢利来源”这句话。
光靠汤臣一品这一个项目，就养活了汤臣集团长达二十年，更奠定其“豪宅神话”的地位。
除此之外，2011年汤臣集团一幅浦东地块因长期未动工，被市场称其为上海“最久未开发土地”。多位业内人士表示，在经历漫长等待之后，这一地块“身价”早已上涨数倍。
这种不以开发速度取胜，而以价值深度为赢的玩法，让汤氏家族在多年未新增土地储备的情况下，依旧稳稳斩获不菲收益。
03
光环之下，顶级品牌的“软件”仍需提升
不可否认，汤臣集团在豪宅硬件打造上堪称行业标杆，但在长期维护与物业服务这些“软件”层面，仍有值得优化的空间。
就在前段时间，“汤臣一品外立面老化”的消息登上热搜。
汤臣一品外立面使用的是从日本三菱定制的一种铝板材料，采用了高科技纳米技术定制这种闪闪发光的金色，并把这种金色命名为“汤臣Color”。
如今经过二十年的使用，在网友拍摄的图片下显示外立面出现污渍、褪色与光泽度下降，昔日“豪宅标杆”尽显沧桑。
事件发酵后，汤臣一品迅速回应，称早已开启了汤臣一品外墙维护和局部更新。
对于一个已经20年的老豪宅来说，开发商愿意投入资金进行外立面翻新，而非放任老化，这种态度还是值得认可的。
毕竟，高端住宅的价值不仅在于交付时的品质，更在于长期维护带来的保值能力。
不过，除了外立面问题，汤臣系物业的服务也仍待改进。
此前曾有业主称一套以9500万元购入的汤臣一品豪宅，因多次遭遇漏水、返水甚至粪水倒灌，业主与物业僵持多年。
汤臣旗下的中观物业也很快做出了回复，称将组织小区大规模楼宇管道检查排除隐患，提供维修、全面保洁清理及局部材料更换服务以解决其困扰。
另一项目汤臣湖庭花园，业主曾因物业费账目不透明、违规报销等问题，将中观物业公司告上法庭。
目前，汤臣高尔夫、汤臣湖庭花园等早期项目均已更换物业公司，这些也从侧面反映出汤臣集团在物业服务管理上存在短板。
随着汤臣君品成为集团新的利润支柱，希望汤臣集团能加大对后期维护和物业服务的投入，让豪宅的“软件”配得上“硬件”，保持资产的长期竞争力。
从汤臣一品到汤臣君品，汤氏家族用两个项目，创造了中国豪宅圈的财富神话。
值得一提的是，汤臣集团近年来没有再新增土储，这意味着汤臣君品可能会是汤臣集团在地产项目上的「最后之作」。
当汤臣君品开发完毕，这个家族的豪宅传奇，可能真的要画上句号了。
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